محمد مسعود علیزاده خرازی
عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

چکیده:

با توجه به سابقه قریب به یک سده از قیمت عادله در قوانین کشور و علی‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن بعمل نیامده است. این نوشتار ضمن بررسی انواع قیمت‌ها به بررسی تاریخی آن‌ها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون‌گذار بیان شده است.

واژگان کلیدی: تملک دولتی، تملک شهرداری‌ها، قیمت عادله، قیمت روز، ارزش مالک

تاریخ وصول: 20/10/1389
تاریخ تأیید: 17/1/1390
نویسنده پاسخگو: تهران ـ دانشگاه صنعتی شریف
ایمیل: Alizadeh@sharif.edu

– دستور العمل‌ها

– دستورالعمل اجرایی قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی مصوب 10/5/1360
«ماده 1:در اجرای ماده 1 قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی که از این پس به اختصار)قانون ) نامیده میشود با توجه به ضرورت و امکانات موجود فعلا محدوده 25 ساله تهران از طرف وزارت مسکن و شهرسازی مشمول قانون مذکور اعلام می‌شود.
ماده 18: قیمت واگذاری واحد مسکونی شخص متخلف، جهت احتساب جریمه (موضوع ماده 5 قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی) به وسیله کارشناس رسمی و طبق قیمت عادله روز انجام معامله صورت می‌گیرد...»

– دستور العمل دریافت پذیره و اهدائی و سرقفلی مصوب 14/2/62
«دستور العمل دریافت پذیره و اهدایی و سرقفلی در 10 ماده که در جلسه مورخ 14/2/62 شورای مرکزی اوقاف به تصویب رسید به جهت اقدام و رعایت دقیق مفاد آن ذیلاً نقل می‌گردد.
دستورالعمل دریافت پذیره اهدایی و سرقفلی موقوفات... تبصره 1 ماده 1 ـ قیمت عادله روز با در نظر گرفتن (املاک مشابه به وسیله کارشناس رسمی با نظارت معتمد منتخب شورای امناء و نظار محل تعیین خواهد شد).

تبصره 3 ـ در مورد زمین‌های بلامعارض موقوفه که برای احداث محل کسب مناسب است متصدیان امر وقف موظفند از طریق اخذ وام از محل مازاد درآمد موقوفه مربوطه و یا از مازاد سایر موقوفات نسبت به احداث اعیانی اقدام و پس از تکمیل عرصه واعیان را از طریق انتشار آگهی مزایده و با اخذ سرقفلی و تعیین مال الاجاره عادله به اجاره واگذار و وام دریافتی را مستهلک نمایند.

ماده 5 ـ در ایجاد رقبات وقفی مزروعی برابر قوانین مربوطه و همچنین ایجاد خانه‌های موقوفه که عرصه واعیان وقف است و مستاجر حق انتقال مستاجره را بغیر ندارد مال الاجاره عادله به نرخ روز تعیین و وجهی به عنوان پذیره و یا اهدایی وصول نخواهد شد...»

– نظریه

– سؤال: با توجه به مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال 1358 شورای انقلاب، آیا بهای ملکی که در طرح یکی از مراجع دولتی یا شهرداری قرار گرفته است، با توجه به قیمت روز و با در نظر گرفتن اینکه ملک در طرح است تعیین می‌شود یا خیر؟

– نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین، شماره 553/7– مورخ 2/1/1381
– «بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن بنا به مورد، به قمیت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداریها به قیمت روز، تعیین و پرداخت شود نه با لحاظ تاثیر طرح مورد نظر.»
– این نظریه در واقع عقیده کسانی را که قیمت عادله روز را همان قیمت روز می‌دانند رد می‌کند وطبق این نظریه برای املاک مورد نیاز شهرداری‌ها قیمت روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر و برای بقیه موارد قیمت عادله روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر می‌باشد.

– خلاصه و جمع‌بندی سیر تاریخی قوانین

ضمن خلاصه و جمع بندی، موضوعاتی نظیر حیطه شمول عوض (قانون‌گذار با صراحت مالک را مستحق دریافت عوض آن‌ها دانسته است نظیر:عرصه، اعیانی، تأسیسات، خسارات، حقوق)، نوع قیمت (نوع قیمت‌گذاری نظیر:قیمت منطقه‌ای، قیمت توافقی، قیمت عادله، قیمت عادله روز، قیمت روز یا همان قیمت روز بازار)، زمان تقویم قیمت (قانون‌گذار زمان قیمت گذاری را تاریخ معینی و یا روز تعیین کرده است)، اثر طرح (آیا قانون‌گذار با صراحت تکلیف اثر طرح در قیمت را معین کرده است؟) و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی (آیا ملک متعلق به بخش خصوصی است؟)، محل سکنای مالک (آیا ملک تملک شده محل زندگی مالک است؟)، و ممر اعاشه (آیا ملک تمک شده محل درآمد مالک است و آیا تنها محل درآمد وی است یا نه، البته شامل حق کسب و پیشه نیست چون این حق جداگانه در قانون آمده است) بررسی خواهد شد.

– تملک دستگاه‌های اجرایی قبل از انقلاب اسلامی

1– تحول اول بعد از تعریف تبصره 1 ماده 3 قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها، مصوب 23/8/1320«...مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است...» صورت گرفت که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه و اعیانی – نوع قیمت را قیمت عادله – زمان تقویم قیمت را قبل از اعلان توسیع – اثر طرح را با مبنا قرار دادن قبل از اعلان توسیع توضیح داده – درمورد امتیازات خصوصی، محل سکنای مالک و ممر اعاشه قانون سکوت کرده است. و به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.

ایراد مهم این تعریف آن است که از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، ممکن است زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، مدل بالا جوابگوی این نقیصه نیست و به دور از عدالت و انصاف است.

2– تحول دیگری در قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334، «...ملاک تعیین قیمت بهای عادله اراضی و ابنیه و تاسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در یک سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تاثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود... در مورد خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات غیر دولتی پنج درصد، علاوه بر قیمت عادله، به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید...» صورت گرفت بدین ترتیب که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی، تأسیسات – نوع قیمت را قیمت عادله با جبران خسارات ناشی از تاریخ محاسبه سالانه پنج در صد به قیمت اضافه می‌گردد به شرط آن که از قیمت روز بیشتر نباشد – زمان تقویم قیمت را یک سال قبل از اعلام شروع عملیات – اثر طرح را مقایسه با ملک مشابه واقع در حوزه عملیات – امتیازات مربوطه، مالک خصوصی پنج درصد اضافه، محل سکنای مالک ده درصد اضافه، و ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک، پانزده درصد اضافه به قیمت عادله و مجموع امتیازات را سی درصد کرده است.

در حالی که قانون‌گذار در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است بلکه مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته است که به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون‌گذار به بیش از ارزش بازار (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش‌گذاری میدانی ملک) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت بازار ملاک بوده ولی در مورد مالک شخصی پنج درصد، علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد، به نظر می‌رسد قصد قانون‌گذار جبران خسارت بوده است.خسارتی که به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمل هزینه‌های زمانی از قبیل تعویض، هزینه عدم استفاده از ملک در مدت تعویض، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه و غیره ایجاد می‌شود. قانون‌گذار در قالب پنج درصد، جبران این خسارت را در نظر داشته است. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد. به نظر می‌رسد ده در صد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و با ده در صد اضافه، قیمت عادله به طرف ارزش مالک سوق داده می‌شود. هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده در صد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد و در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت بازار بیشتر شده و قانون‌گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است. به طور کلی به نظر می‌رسد قانون‌گذار، نظر به ارزشی بیش از ارزش بازار (به طرف ارزش مالک)، در یک سال قبل داشته است.

«در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک پیش از یک سال فاصله داشته باشد نسبت به هر سال فاصله، پنج درصد، به قیمت عادله افزوده خواهد شد مشروط بر این که جمعا از قیمت عادله روز تجاوز ننماید». بنابراین قانون‌گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت‌ها که عموماً ایجاد می‌شود، پنج در صد اضافه در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت‌ها ثابت و نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت روز بازار، کنترل نموده است. علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، قانون‌گذار جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده که مبنای آن از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد قیمت‌ها تحت تاثیر طرح قرار گرفته، و این موضوع با مقصود این قانون مغایر خواهد بود. این مدل جوابگوی چنین اشکالی نیست. از نظر قیمت، مبنا، مقایسه با موارد مشابه در بازار، بدون اثر طرح می‌باشد، هر چند که قیمت عادله کمتر از قیمت متوسط بازار می‌شود زیرا در این حالت برای فروشنده امکان مانور در بازار آزاد برای تحصیل حداکثر قیمت و سود وجود ندارد و معمولاً کارشناسان در تعیین قیمت تمایل به دامنه پایین بازه قیمت بازار )قیمت کف) دارند.

3– تحولی دیگر در قانون مربوط به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 17/3/1339 «تبصره 1 ماده 1:بهای عادله عبارت است از قیمت اراضی یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت بهای عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تاثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی در قیمت‌ها خواهد بود...

ماده 2 – چنانچه اعیانی موجود در اراضی محل کسب و پیشه باشد و حق کسب و پیشه به آن تعلق گیرد میزان آن طبق تبصره «2» ماده «1» تعیین خواهد شد مشروط بر این که محل مزبور حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دولت محل کسب و پیشه بوده باشد....

ماده 3 – در مواردی که دولت مقتضی بداند، برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد، به توسط کمیسیون کارشناسی، به ترتیب زیر قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود:
الف – بهای عرصه محله‌ای که باید تجدید بنا گردد، به صورت منطقه‌ای، تعیین می‌شود.
ب – بهای اعیانی مشابه بر حسب نوع مصالح و تاریخ احداث تناسب آن با بهای عرصه و سایر مشخصات معین می‌شود.
پ – حق کسب و پیشه محله‌های مشابه بر حسب موقعیت محل و سایر مشخصات معین می‌شود.

ماده 5 – اگر بین تاریخ تعیین بها و تاریخ تصرف دولتی، مدتی فاصله ایجاد شود دولت سالیانه 6 درصد اضافه بها به مالک خواهد پرداخت.
تبصره – در صورتی که دولت طبق ماده دوم به جای پرداخت حق کسب و پیشه تعهد نماید که محل جدیدی واگذار کند سالیانه صدی شش حق کسب و پیشه تعیین شده را از تاریخ تخلیه تا زمان تحویل محل کسب جدید به صاحب حق خواهد پرداخت» به وقوع پیوست بدین ترتیب که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی و تأسیسات – نوع قیمت اراضی را قیمت عادله و در صورت صلاح دید دولت، نوع قیمت عرصه را قیمت منطقه‌ای و نوع قیمت اعیانی را برابر با اعیانی مشابه، با شش درصد اضافه برای هر سال فاصله بین تاریخ تعیین بها و تصرف – زمان تقویم قیمت اراضی را یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت – اثر طرح را بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تاثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی در قیمت‌ها – امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا، و ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.
این قانون عبارت «سال قبل از اعلام شروع عملیات» قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334، را به عبارت «یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت» تغییر داده است. این قانون در مورد املاک شهری است و در ماده 3 این قانون مواردی که دولت مقتضی بداند، می‌تواند قیمت منطقه‌ای را جایگزین قیمت عادله نماید و در مورد مالکین املاک شهری هیچ‌گونه امتیازی لحاظ نشده است.

4– تحول دیگری در قانون نوسازی و عمران شهری (مربوط به عوارض نوسازی) مصوب 7/9/1347 «ماده 11 –... در صورتی که تا یک سال بعد از پایان مهلت مقرر در ماده 5 مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنان مشخصات و بهای ملک خود را به شهرداری اعلام نکنند شهرداری‌های مشمول ماده 2 این قانون مکلفند این گونه املاک را به تصرف درآورده و به قائم مقامی مالک از طریق مزایده با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری و بر اساس قیمت منطقه‌ای به فروش برسانند و مطالبات خود را به انضمام جرائم و هزینه‌های متعلقه به اضافه 5 درصد قیمت ملک به سود برنامه نوسازی از محل بهای ملک برداشت نموده... ماده 18 – ارزیابی املاک و تعیین غرامت و پرداخت آن به مالکینی که تمام یا قسمتی از ملک آن‌ها در اجرای طرح‌های نوسازی و احداث و اصلاح و توسعه معابر و تامین نیازمندی‌های عمومی شهر مورد تصرف قرار می‌گیرد...الف – در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت می‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به ماخذ بهای یک سال قبل از تا&#